Wer nach Uruguay auswandert und sich Immobilien anschaut, kommt relativ schnell auf den Gedanken: Warum eigentlich mieten, wenn ich auch kaufen könnte?
Gerade im Vergleich zu Deutschland wirken viele Immobilienpreise in Uruguay noch bezahlbar. Vor allem wenn man sich von den beliebten Küstenregionen entfernt und weiter ins Landesinnere schaut, bekommt man teilweise erstaunlich viel Grundstück für sein Geld.
Trotzdem würde ich Neuankömmlingen fast immer dasselbe empfehlen:
Erst mieten. Dann kaufen.
Nicht, weil ich Immobilien in Uruguay für eine schlechte Investition halte – ganz im Gegenteil. Sondern weil man meiner Erfahrung nach erst eine Weile hier leben muss, um überhaupt zu wissen, was und vor allem wo man langfristig kaufen möchte.
Wenn man Uruguay als Urlauber oder während einer Erkundungsreise kennenlernt, sieht man das Land anders als jemand, der hier seinen normalen Alltag lebt.
Vielleicht verliebt man sich sofort in Piriápolis. Vielleicht findet man Punta del Este großartig. Oder man entdeckt ein wunderschönes Grundstück irgendwo im Landesinneren und denkt: Genau hier möchte ich leben.
Das Problem ist: Man weiß zu diesem Zeitpunkt häufig noch gar nicht, welche Dinge einem nach einem Jahr wirklich wichtig sein werden.
Wie weit möchte ich tatsächlich vom nächsten größeren Ort entfernt leben? Brauche ich Geschäfte, Ärzte und Restaurants in unmittelbarer Nähe? Möchte ich wirklich direkt an der Küste leben? Oder ist mir mehr Grundstück wichtiger? Wie oft muss ich nach Montevideo? Möchte ich Campo oder Stadt? Wie fühlt sich die Gegend im Winter an und wie in der Hauptsaison?
Deshalb würde ich persönlich empfehlen, im Optimalfall ungefähr ein Jahr zu mieten und Uruguay erst einmal wirklich kennenzulernen.
Das bedeutet nicht, dass niemand nach drei oder sechs Monaten die richtige Immobilie finden kann. Manche wissen sehr schnell, was sie möchten. Entscheidend ist für mich vielmehr, nicht vorschnell zu kaufen, obwohl man vom Land bislang kaum etwas gesehen hat.
Und wenn es irgendwie möglich ist, würde ich sogar noch einen Schritt weitergehen:
Die Immobilie, die man kaufen möchte, vorher mieten.
Denn bei einer Besichtigung sieht man ein Haus vielleicht eine Stunde.
Wenn man darin wohnt, lernt man es wirklich kennen.
Dann merkt man plötzlich, wie kalt und feucht bestimmte Räume im Winter werden. Wie gut oder schlecht die Heizung funktioniert. Ob es Probleme mit dem Dach gibt. Wie zuverlässig Wasser und Strom sind. Wie die Zufahrt nach mehreren Tagen Regen aussieht. Ob in der Nachbarschaft jeden Abend zehn Hunde bellen oder ob ein nahegelegener Fluss nach starken Regenfällen zum Problem werden könnte.
Genau solche Dinge können darüber entscheiden, ob aus dem vermeintlichen Traumhaus tatsächlich ein Zuhause wird.
Außerhalb der Temporada, also der touristischen Hauptsaison, empfinde ich die Haussuche grundsätzlich als relativ unkompliziert. Schwieriger kann es sein, gute Angebote direkt von privat zu finden, weil viele Immobilien über Makler angeboten werden.
Direkt beim Eigentümer kann man teilweise bessere Angebote finden. Über die eigentliche Monatsmiete zu verhandeln, ist meiner Erfahrung nach allerdings kaum üblich.
Einen enormen Unterschied macht außerdem die Jahreszeit.
Gerade in touristischen Küstenregionen werden viele Häuser während der Hauptsaison überhaupt nicht langfristig vermietet. Stattdessen werden sie tage-, wochen- oder monatsweise an Urlauber vergeben – zu Preisen, die ein Vielfaches einer normalen Langzeitmiete betragen können.
Wer langfristig nach Uruguay zieht, sollte deshalb gezielt nach alquiler anual beziehungsweise Langzeitmieten suchen.
Auch beim Zustand der Häuser muss man seine deutschen Erwartungen teilweise etwas korrigieren.
Die Unterschiede sind riesig. Es gibt sehr gute Häuser – aber genauso Immobilien, deren Zustand für deutsche Augen kaum vermietbar erscheint und der hier trotzdem akzeptiert wird.
Und etwas halte ich für besonders wichtig: Erwartet nicht automatisch dasselbe Verantwortungsverständnis von einem Vermieter, das ihr vielleicht aus Deutschland kennt.
Natürlich gibt es sehr engagierte Vermieter. Ich habe aber auch erlebt, dass Eigentümer sich für Probleme kaum zuständig fühlen oder schlicht nicht die finanziellen Möglichkeiten haben, notwendige Arbeiten durchführen zu lassen.
Deshalb sollte man sich eine Mietimmobilie ebenfalls sehr genau ansehen.
Ein weiteres Thema sind die Garantías de alquiler. In Uruguay sind Mietgarantien weit verbreitet. Dafür gibt es unterschiedliche Systeme, unter anderem staatliche Garantien sowie Versicherungslösungen. Bei den staatlichen Modellen gelten jedoch bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich Einkommen oder Beschäftigung, sodass sie für einen gerade eingereisten Ausländer nicht automatisch zugänglich sind.
In der Praxis kann man meiner Erfahrung nach gerade bei privaten Vermietern trotzdem Lösungen finden. Eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit ist beispielsweise eine Barkaution; bei Wohnraummieten kann diese grundsätzlich bis zu fünf Monatsmieten betragen und wird entsprechend den gesetzlichen Regelungen hinterlegt.
Man sollte sich also nicht davon abschrecken lassen, wenn man als Neuankömmling keine der klassischen Garantías vorweisen kann.
Grundsätzlich halte ich den Kauf einer Immobilie in Uruguay durchaus für interessant.
Vor allem die Preise spielen dabei eine Rolle.
Grob kann man sagen: Je weiter man ins Landesinnere geht und je weniger Infrastruktur unmittelbar vorhanden ist, desto günstiger wird es häufig.
Auch zwischen den Departamentos gibt es große Unterschiede. Canelones empfinde ich beispielsweise grundsätzlich als günstiger als Maldonado. Und innerhalb eines Departamentos macht die genaue Lage natürlich ebenfalls enorm viel aus.
Ein Beispiel aus meiner eigenen Erfahrung zeigt die Dimension ganz gut: In der Gegend um Aiguá habe ich etwa 5 Hektar Land für rund 50.000 US-Dollar gesehen. In angesagten Küstenlagen bekommt man für dieselbe Summe teilweise nur ein sehr kleines Grundstück.
Das soll ausdrücklich kein allgemeiner Quadratmeterpreis sein. Aber es zeigt, wie wenig sinnvoll es ist, von „den Immobilienpreisen in Uruguay“ zu sprechen.
Uruguay kann beim Thema Immobilien günstig und gleichzeitig sehr teuer sein.
Je näher man an der Küste, touristischen Hotspots oder guter Infrastruktur leben möchte, desto anders sieht das Preisniveau aus.
Wenn man allerdings weiß, wo man langfristig leben möchte, halte ich Eigentum durchaus für attraktiv. Man zahlt keine Miete mehr, besitzt einen Sachwert und nach meiner persönlichen Beobachtung sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren eher gestiegen. Letzteres würde ich trotzdem nicht als Garantie für zukünftige Wertsteigerungen betrachten.
Und rechtlich gibt es für Deutsche einen interessanten Punkt:
Man braucht keine uruguayische Residencia, um in Uruguay eine Immobilie kaufen zu können. Ausländische Investoren werden grundsätzlich nicht dadurch vom Immobilienerwerb ausgeschlossen, dass sie keine Aufenthaltsgenehmigung besitzen.
Dass man kaufen darf, bedeutet für mich allerdings noch lange nicht, dass man sofort kaufen sollte.
Denn vor einem Kauf würde ich wesentlich mehr prüfen als nur die Frage, ob mir Haus und Grundstück gefallen.
Ganz wichtig ist beispielsweise, ob das Haus tatsächlich so registriert ist, wie es vor einem steht.
Anbauten, Erweiterungen oder andere Baumaßnahmen können durchgeführt worden sein, ohne dass alles ordnungsgemäß registriert wurde. BPS hat ausdrücklich Verfahren zur Regularisierung nicht ordnungsgemäß registrierter privater Baumaßnahmen.
Deshalb würde ich bei einem Kauf unter anderem prüfen lassen:
Ist der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer?
Gibt es Schulden, Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen?
Stimmen Grundstück, Padrón und Katasterdaten?
Sind Haus, Anbauten und andere Gebäude ordnungsgemäß erfasst?
Gibt es offene Abgaben?
Wie ist der tatsächliche bauliche Zustand?
Genau hier spielt der Escribano eine entscheidende Rolle.
Ein Immobilienkauf in Uruguay erfolgt über eine öffentliche Urkunde (escritura pública) und die entsprechende Registrierung. Der Escribano ist deshalb nicht einfach jemand, der am Ende eine Unterschrift unter einen Vertrag setzt. Die rechtliche Prüfung der Immobilie und des Eigentums ist ein zentraler Teil des Kaufprozesses.
Daneben würde ich aber Dinge prüfen, die kein Register der Welt beantworten kann.
Wie ist die Nachbarschaft?
Gibt es in unmittelbarer Nähe viele Hunde?
Liegt ein Fluss oder Bach in der Nähe, der bei Starkregen überlaufen kann?
Wie ist die Zufahrt?
Wie sieht es mit Brunnen und Wasserversorgung aus?
Wie ist das Haus im Winter?
Gibt es Feuchtigkeitsprobleme?
Wie wird geheizt?
Wie gut ist das Dach?
Wie weit sind Supermarkt, Arzt oder Krankenhaus entfernt?
Gerade bei einem Hauskauf auf dem Campo können solche Fragen langfristig wichtiger sein als eine schöne Küche oder die perfekte Aussicht.
Auch beim Preis sollte man nicht nur mit dem Betrag rechnen, der im Immobilienangebot steht.
Beim Kauf fällt für den Käufer der Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) an. Dieser beträgt 2 Prozent. Wichtig: Grundlage ist grundsätzlich nicht einfach der vereinbarte Kaufpreis, sondern der entsprechend aktualisierte valor real der Immobilie laut Catastro.
Hinzu kommen unter anderem die Kosten für den Escribano. Der notarielle Tarif sieht bei einer üblichen compraventa grundsätzlich ein Honorar von 3 Prozent auf die entsprechende Bemessungsgrundlage vor, zuzüglich IVA.
Ist ein Immobilienmakler beteiligt, können weitere Kosten entstehen. 3 Prozent zuzüglich IVA sind dabei ein gebräuchlicher Provisionssatz für den Käufer.
Deshalb würde ich niemals nur mit dem ausgeschriebenen Kaufpreis kalkulieren, sondern vor der Entscheidung vom eigenen Escribano konkret berechnen lassen, was der Kauf am Ende tatsächlich kostet.
Ich bin grundsätzlich nicht gegen einen Immobilienkauf in Uruguay.
Im Gegenteil.
Wenn man weiß, dass man langfristig hier leben möchte, seine Region gefunden hat und genau weiß, welche Anforderungen man an sein Zuhause stellt, kann Kaufen meiner Meinung nach sehr sinnvoll sein.
Mein Problem ist eher das vorschnelle Kaufen.
Uruguay sieht nach wenigen Wochen anders aus als nach einem Jahr.
Vielleicht stellt man fest, dass man doch näher an der Küste leben möchte. Vielleicht merkt man genau das Gegenteil und möchte plötzlich fünf Hektar Campo statt eines kleinen Hauses am Meer.
Vielleicht ist die Gegend, die im Januar wunderschön und lebendig war, im Juli vollkommen anders.
Und vielleicht merkt man erst nach dem ersten uruguayischen Winter, welche Eigenschaften eines Hauses einem wirklich wichtig sind.
Deshalb wäre meine Reihenfolge:
Ankommen. Mieten. Uruguay kennenlernen. Eigene Prioritäten herausfinden. Und dann kaufen.
Wenn man die Möglichkeit hat, sein späteres Kaufobjekt vorher sogar selbst zu bewohnen, umso besser.
Denn beim Immobilienkauf sollte die wichtigste Frage nicht sein:
„Kann ich mir dieses Haus leisten?“
Sondern:
„Will ich genau hier wirklich die nächsten Jahre meines Lebens verbringen?“
Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, solltest du dir vor allem sicher sein, wo in Uruguay du langfristig leben möchtest. Küste, Kleinstadt oder Campo machen im Alltag einen enormen Unterschied – genauso wie die einzelnen Departamentos.
In meinem Artikel „Wo lebt man am besten in Uruguay?“ vergleiche ich beliebte Orte und Regionen und zeige ihre jeweiligen Vor- und Nachteile.
→ Wo lebt man am besten in Uruguay? Die schönsten Orte im Vergleich
Bevor die Frage nach Mieten oder Kaufen überhaupt konkret wird, steht bei einer Auswanderung zunächst die Einwanderung selbst an.
Gerade bei der Aufenthaltsgenehmigung kommt es darauf an, Dokumente, Termine und einzelne Schritte richtig vorzubereiten und aufeinander abzustimmen.
Genau dabei unterstütze ich dich.
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Ja. Auch Ausländer können grundsätzlich Immobilien in Uruguay erwerben. Eine uruguayische Aufenthaltsgenehmigung ist dafür nicht grundsätzlich Voraussetzung.
Ich würde Neuankömmlingen grundsätzlich empfehlen, zunächst zu mieten. Im Optimalfall lebt man ungefähr ein Jahr in Uruguay, lernt verschiedene Regionen und Jahreszeiten kennen und findet heraus, welche Prioritäten man langfristig wirklich hat.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Lage, Departamento, Infrastruktur, Küstennähe, Grundstücksgröße und Zustand machen enorme Unterschiede. Tendenziell findet man im Landesinneren wesentlich mehr Fläche fürs Geld als in beliebten Küstenregionen.
Neben dem Kaufpreis können unter anderem ITP, Escribano-Honorar, Register- und Abwicklungskosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision entstehen. Der Käufer zahlt beim ITP grundsätzlich 2 Prozent auf den entsprechend aktualisierten valor real der Immobilie.
Nein. Eine uruguayische Residencia ist grundsätzlich keine Voraussetzung dafür, als Ausländer eine Immobilie in Uruguay zu erwerben.
Neben dem baulichen Zustand sollten insbesondere Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Schulden, Katasterdaten sowie die ordnungsgemäße Registrierung vorhandener Gebäude und Anbauten geprüft werden. Zusätzlich würde ich persönlich immer die Umgebung, Wasserversorgung, Zufahrt, mögliche Überschwemmungsrisiken und die Situation des Hauses im Winter berücksichtigen.
ÜBER MICH
Cynthia Stolz - Gründerin von EASY AUSWANDERN
Worauf es für mich beim Auswandern ankommt: Eine realistische und strukturierte Umsetzung.
Den Prozess kenne ich aus eigener, umfangreicher Erfahrung.
Seit 4 Jahren lebe ich selbst in Uruguay, seit 3 Jahren begleite ich Menschen auf dem Weg zu Ihrer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung.
Die Idee hinter EASY AUSWANDERN: Anderen Menschen das Auswandern so einfach wie möglich zu machen - durch einen ganzheitlichen Ansatz und klare Struktur.
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